Toutes les différentes façons d’investir dans l’immobilier

Pour la plupart d’entre vous, lorsque vous pensez à l’investissement immobilier, la première chose qui vous vient à l’esprit est votre maison (ou Grant Cardone, tout dépendant de vos publicités Youtube :P). Dans cet article, nous allons aborder toutes les autres options pour investir dans l’immobilier. Et, vous allez voir, investissement immobilier n’équivaut pas nécessairement à une propriété physique.

À lire: Investir dans l’immobilier ou les actions (ou les deux)?

Sommaire de l’article:

• L’un des principaux moyens pour les investisseurs de gagner de l’argent dans l’immobilier est de devenir propriétaire d’un immeuble locatif.
• Les fiducies de placement immobilier (FPI) offrent une exposition à l’investissement immobilier sans avoir besoin de posséder, d’exploiter ou de financer des propriétés.
• Les investisseurs à court terme achètent des biens immobiliers sous-évalués, les réparent et les vendent pour un profit. Ceci est couramment appelé flipping ou house flipping en anglais.

L’immobilier est devenu un moyen d’investissement populaire au cours des dernières décennies. Voici un aperçu de certaines des principales options pour les investisseurs individuels, ainsi que des raisons d’investir votre argent dans cette niche.

Propriétés locatives: le Saint Graal de l’immobilier

Si vous investissez dans des propriétés locatives, vous devenez propriétaire – vous devez donc vous demander si vous serez à l’aise dans ce rôle avant d’acheter votre toute première propriété. En effet, en tant que propriétaire, vous serez responsable de choses comme le paiement de l’hypothèque, les taxes foncières et l’assurance, l’entretien de la propriété, la recherche de locataires et la résolution de tout problème.

À moins que vous n’engagiez un gestionnaire immobilier pour s’occuper des détails, être propriétaire est un investissement complexe (des fois) à gérer. Selon votre situation, prendre soin de la propriété et des locataires peut être un travail 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, et ce n’est pas toujours agréable. Cependant, si vous choisissez soigneusement vos propriétés et vos locataires, vous pouvez réduire le risque d’avoir des problèmes majeurs.

Les propriétaires gagnent de l’argent en percevant un loyer. Le montant du loyer que vous pouvez facturer dépend de l’endroit où se trouve la location. Néanmoins, il peut être difficile de déterminer le meilleur loyer, car si vous facturez trop, vous chasserez les locataires, et si vous facturez trop peu, vous pourriez perdre de l’argent. Une stratégie courante consiste à facturer un loyer suffisant pour couvrir les dépenses jusqu’à ce que l’hypothèque ait été payée, moment auquel la majorité du loyer devient un profit.

L’autre moyen principal pour les propriétaires de gagner de l’argent est l’appréciation de la propriété. Si votre propriété prend de la valeur, vous pourrez peut-être la vendre avec profit (le moment venu) ou emprunter sur les capitaux propres pour effectuer votre prochain investissement. Bien que l’immobilier ait tendance à s’apprécier, il n’y a aucune garantie que cela se passe pour votre propriété.

Attention! Règle générale, en tant que propriétaire, il est plus avantageux pour vous de garder les mêmes locataires à long terme.

Prix ​​historiques de l’immobilier

L’immobilier a longtemps été considéré comme un bon investissement, et pour une bonne raison. Avant la crise de 2008, les données historiques sur le logement donnaient l’impression que les prix pourraient continuer à grimper indéfiniment. À quelques exceptions près, le prix de vente moyen des maisons au Canada a augmenté chaque année entre les années 60 et 2008.

Ce graphique de House Price Index par Teranet et Banque Nationale montre l’index de la croissance des prix de vente moyens des propriétés à Montréal entre les années 1990 et 2020 (les données les plus récentes disponibles). Règle générale, nous pouvons voir que les prix ont toujours monté historiquement.

Bien sûr, le ralentissement le plus important du marché immobilier avant la pandémie COVID-19 a coïncidé avec la crise de 2008.

À lire: Est-il toujours une bonne idée d’investir dans l’or?

Acheter et revendre à court terme (flipping)

Les investisseurs à court terme sont une espèce totalement différente de celle des propriétaires d’achat et de location. Les investisseurs à court terme achètent des propriétés avec l’intention de les conserver pendant une très courte période – souvent pas plus de trois à quatre mois – et de les vendre rapidement pour un profit.

Il existe deux approches principales pour suivre cette méthode:

1. Réparer et rafraîchir: Avec cette approche, vous achetez une propriété dont vous pensez qu’elle prendra de la valeur avec certaines réparations et améliorations. Idéalement, vous terminez les travaux le plus rapidement possible puis vendez à un prix supérieur à votre investissement total (y compris les rénovations).

2. Garder la propriété un court temps et revendre: C’est un peu différent. Au lieu d’acheter une propriété et de la réparer, vous l’achetez sur un marché en forte croissance, vous la maintenez pendant quelques mois, puis vous la vendez à profit.

Que ce soit la première méthode ou la deuxième, vous courez le risque de ne pas pouvoir revendre la propriété à un prix qui générera un profit. Cela peut présenter un défi car les vendeurs à court terme ne conservent généralement pas suffisamment de liquidités pour payer des hypothèques sur des propriétés à long terme. Cependant, cette vente à court terme peut être un moyen lucratif d’investir dans l’immobilier s’il est fait de la bonne manière.

Fiducies de placement immobilier (FPI/REIT)

Une fiducie de placement immobilier (FPI/REIT) est créée lorsqu’une société (ou une fiducie) utilise l’argent des investisseurs pour acheter, exploiter et vendre des propriétés qui produisent des revenus. Les FPI sont achetées et vendues sur les principales bourses, tout comme les actions et les fonds négociés en bourse (ETF).

Pour être admissible à titre de FPI, l’entité doit verser 90% de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes aux actionnaires. De sorte, les FPI évitent de payer l’impôt sur les sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices, ce qui réduirait les rendements qu’elle pourrait distribuer à ses actionnaires.

Tout comme les actions ordinaires versant des dividendes (des fois), les FPI conviennent aux investisseurs qui souhaitent un revenu régulier et passif, même si elles offrent également la possibilité de s’apprécier. Les FPI investissent dans une variété de propriétés telles que les centres commerciaux (environ un quart de toutes les FPI se spécialisent dans ces domaines), les établissements de santé, les hypothèques et les immeubles de bureaux. Par rapport à d’autres types de placements immobiliers, les FPI ont l’avantage d’être très liquides.

Groupes d’investissement immobilier

Les groupes d’investissement immobilier (Real Estate Investment Groups – REIG) sont un peu comme de petits fonds communs de placement pour les propriétés locatives. Si vous souhaitez être propriétaire d’un bien locatif mais que vous ne voulez pas vous soucier d’être propriétaire, un groupe d’investissement immobilier peut être la solution pour vous.

Une entreprise achètera ou construira un ensemble de bâtiments, souvent des appartements, puis permettra aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de l’entreprise, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonome. Mais la société qui gère le groupe d’investissement gère toutes les unités et s’occupe de l’entretien, de la publicité et de la recherche de locataires. En échange de cette gestion, l’entreprise prend un pourcentage du loyer mensuel.

Il existe plusieurs versions de groupes d’investissement. Dans la version standard, le bail est au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre le manque de locataires. Cela signifie que vous recevrez suffisamment pour payer l’hypothèque même si votre logement est vide.

La qualité d’un groupe d’investissement dépend entièrement de l’entreprise qui le propose. En théorie, c’est un moyen sûr de se lancer dans l’investissement immobilier, mais les groupes peuvent facturer le genre de frais élevés qui hantent le secteur des fonds communs de placement. Comme pour tous les investissements, la recherche est essentielle avant de se lancer.

À lire: Comment vivre des dividendes de ses investissements?

Fonds communs immobiliers

Les fonds communs de placement immobiliers investissent principalement dans des sociétés de placement immobilier et des sociétés d’exploitation immobilière. Ils offrent la possibilité d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier avec un capital relativement faible. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d’actifs beaucoup plus large que celle obtenue en achetant des FPI individuelles. 

Comme les FPI, ces fonds sont assez liquides. Les informations analytiques et de recherche fournies par le fonds constituent un autre avantage important pour les investisseurs de détail. Cela peut inclure des détails sur les actifs acquis et le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance d’investissements immobiliers spécifiques et en tant que classe d’actifs. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent investir dans une famille de fonds communs de placement immobiliers, augmentant certains types de propriétés ou régions de manière tactique pour maximiser le rendement.

Partenariats limités en immobilier

Une société en commandite immobilière (Real Estate Limited Partnership – RELP) est similaire à un groupe d’investissement immobilier. C’est une entité formée pour acheter et détenir un portefeuille de propriétés, ou parfois une seule propriété. Cependant, les RELP existent pour un nombre limité d’années.

Un gestionnaire immobilier expérimenté ou une firme de développement immobilier sert d’associé commandité. Des investisseurs extérieurs sont alors sollicités pour financer le projet immobilier, en échange d’une part de propriété en tant que commanditaires. Les partenaires peuvent recevoir des paiements périodiques à partir des revenus générés par les propriétés de la RELP, mais le véritable gain vient lorsque les propriétés sont vendues – avec de la chance, avec un bénéfice considérable – et la RELP se dissout plus tard.

Pourquoi investir dans l’immobilier?

L’immobilier peut améliorer le profil de risque et de rendement du portefeuille d’un investisseur, offrant des rendements compétitifs ajustés au risque. En général, le marché immobilier est un marché de faible volatilité, surtout par rapport aux actions et obligations. L’immobilier est également attrayant par rapport aux sources de revenus plus traditionnelles.

À lire: Wealthsimple Trade: Comment ça marche?

Couverture contre l’inflation

La capacité de l’inflation de l’immobilier découle de la relation positive entre la croissance du produit intérieur brut (PIB) et la demande de biens immobiliers. À mesure que les économies se développent, la demande de biens immobiliers fait grimper les loyers, ce qui, à son tour, se traduit par des valeurs de capital plus élevées. Par conséquent, l’immobilier a tendance à maintenir le pouvoir d’achat du capital, en contournant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en incorporant une partie de la pression inflationniste, sous la forme d’une appréciation du capital.

Diversification et protection

Un autre avantage de l’investissement dans l’immobilier est son potentiel de diversification. L’immobilier a une corrélation faible et, dans certains cas, négative, avec d’autres grandes classes d’actifs – ce qui signifie que lorsque les actions sont en baisse, l’immobilier est souvent à la hausse. Cela signifie que l’ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire sa volatilité et offrir un rendement plus élevé par unité de risque. Plus l’investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture.

Certains analystes pensent que les FPI et le marché boursier deviendront plus corrélés, maintenant que les actions de FPI sont représentées sur le S&P 500.

Parce qu’il est assez direct, l’immobilier entraîne également moins de conflits d’intérêt. L’intérêt de l’investisseur dépend de l’intégrité et de la compétence des gestionnaires et des débiteurs. Même les formes d’investissement les plus indirectes bénéficient d’une certaine protection. Les FPI, par exemple, exigent qu’un pourcentage minimum des bénéfices (90%) soit versé sous forme de dividendes.

Le pouvoir de l’effet de levier

À l’exception des FPI/REIT, investir dans l’immobilier donne à l’investisseur un outil qui n’est pas disponible pour les investisseurs boursiers: l’effet de levier. Si vous voulez acheter une action, vous devez payer la valeur totale de l’action au moment où vous passez l’ordre d’achat, sauf si vous achetez avec marge. Et même dans ce cas, le pourcentage que vous pouvez emprunter est toujours bien inférieur à celui de l’immobilier, grâce à ce mode de financement magique, l’hypothèque.

La plupart des prêts hypothécaires conventionnels exigent un acompte de 20%. Cependant, selon l’endroit où vous vivez, vous pourriez trouver un prêt hypothécaire qui n’exige que 5%. Cela signifie que vous pouvez contrôler l’ensemble de la propriété et les capitaux propres qu’elle détient en ne payant qu’une fraction de la valeur totale. Bien sûr, la taille de votre prêt hypothécaire influe sur le montant de propriété que vous avez réellement dans la propriété, mais vous le contrôlez dès que les papiers sont signés.

C’est ce qui encourage les investisseurs à court terme et les propriétaires. Ils peuvent contracter une deuxième hypothèque sur leur maison et verser des acomptes sur deux ou trois autres propriétés. Qu’ils les louent pour que les locataires paient l’hypothèque, ou qu’ils attendent une occasion de vendre pour un profit, ils contrôlent ces actifs, bien qu’ils n’aient payé qu’une petite partie de la valeur totale.

À lire: Comment investir dans des terrains au Québec?

Conclusion

L’immobilier peut être un investissement judicieux, qui a le potentiel de fournir un revenu régulier et de créer de la richesse. Pourtant, un inconvénient de l’investissement dans l’immobilier est l’illiquidité: la difficulté relative à convertir un actif en espèces et des espèces en actifs.

Contrairement à une transaction d’actions ou d’obligations, qui peut être complétée en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois pour se conclure. Même avec l’aide d’un courtier, trouver simplement la bonne contrepartie peut prendre quelques semaines de travail.

Bien entendu, les FPI et les fonds communs de placement immobilier offrent une meilleure liquidité et une meilleure tarification du marché. Mais ils viennent au prix d’une volatilité plus élevée et des avantages de diversification moindres, car ils ont une corrélation beaucoup plus élevée avec le marché boursier global que les investissements immobiliers directs.

Comme pour tout investissement, gardez vos attentes réalistes et assurez-vous de faire vos devoirs et vos recherches avant de prendre une décision.

[mc4wp_form id=”2373″]