Comment investir dans des terrains au Québec?

Comment investir dans des terrains au Québec?

Plusieurs grands investisseurs tels que Warren Buffet et Bill Gates, recommendent l’achat d’un terrain comme investissement.

Dans cet esprit, les investisseurs québécois doivent comprendre le caractère pratique de la propriété foncière et de la gestion d’une entreprise commerciale foncière. Ils doivent également être conscients des types spécifiques d’options d’investissement foncier disponibles via des produits d’investissement tels que les fonds négociés en bourse (FNB/ETF) et les billets négociés en bourse (ETN).

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Types d’investissements fonciers

Les personnes riches indépendantes peuvent acheter des terres à des fins personnelles, récréatives et, oui, à but d’investissement aussi. Malheureusement, la plupart des gens n’entrent pas dans cette catégorie financières.

Cela soulève une question: les opportunités de propriété foncière sont-elles capables de générer un retour sur investissement acceptable pour les petits investisseurs, tout en leur offrant les joies et les attributs associés à la propriété foncière?

Pour répondre à cette question, vous devez être en mesure d’évaluer 10 catégories d’investissements fonciers potentiels:

  • Terrain de développement résidentiel
  • Terres à cultiver
  • Vignobles
  • Vergers
  • Terres destinées à l’élevage
  • Terres de production minérale
  • Terrain de développement commercial
  • Terres pour culture de légumes
  • Terrains boisés
  • Terrains à but de loisir

Investissements dans les terrains résidentiel et commercial

Les développements dans les terrains résidentiels et commerciaux offrent une porte d’entrée concrète à l’investissement car un nombre pratiquement illimité d’opportunités d’aménagement de terrains peut être structuré pour répondre aux contraintes de capital et de temps d’un investisseur. Pour la plupart des petits investisseurs, les fonds de placement immobilier (FPI) sont un choix idéal car ils ne nécessitent pas de gestion directe, ils sont largement diversifiés par type de propriété, ils sont diversifiés géographiquement, ils peuvent être achetés ou vendus en temps réel, et ils sont très bon marché. Certains se spécialisent dans un type de biens immobiliers, mais d’autres, comme le FPI Vanguard (VNQ), offrent des choix divers aux industriels, bureaux, vendeurs au détail, pratiquants de soins de santé, stockage public et développement de biens résidentiels.

Malheureusement, ces types d’investissements annulent la capacité du propriétaire foncier à profiter de l’utilisation du terrain. Par conséquent, les développements fonciers résidentiels et commerciaux ne sont pas des options réalisables pour les personnes qui veulent vraiment ressentir le sentiment de propriété foncière.

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Investissement dans les terres pour cultiver et élever des animaux

Investissement dans les terres pour cultiver et élever des animaux

Les terres achetées pour les cultures ou pour l’élevage permettent de profiter de la terre dans le sens de la propriété, ainsi que du point de vue de la génération de revenus. Cependant, il existe une multitude de problèmes pour les petits investisseurs qui achètent des terres pour exploiter ces types d’entreprises. Premièrement, l’échelle requise pour exploiter une exploitation de culture ou d’élevage doit être très grande pour être financièrement viable. Ceci, à son tour, nécessite un investissement initial important bien au-delà de ce que la plupart des gens peuvent se permettre. De plus, les coûts fixes permanents associés à l’exploitation de ces types d’exploitations agricoles sont extrêmement élevés.

Cela signifie à son tour que l’effet de levier financier et le risque commercial pour de telles opérations sont également très élevés. Par conséquent, un stress important est exercé sur le propriétaire foncier pour que ces types d’entreprises commerciales réussissent financièrement. Dans de nombreux cas, le niveau de stress dépasse de loin les avantages auxquels les gens aspirent en tant que propriétaires de terre. Dans cet esprit, il est correct de dire que la plupart des petits investisseurs devraient éviter de poursuivre ces types d’exploitations agricoles à grande échelle, car les risques et les difficultés d’une telle activité dépasseront probablement tous les avantages.

Bien qu’il soit probablement impossible pour la plupart des petits investisseurs de posséder une exploitation traditionnelle de cultures ou d’élevage, de nombreuses options d’investissement agricole offrent une opportunité acceptable aux entreprises agricoles traditionnelles. Par exemple, certains fonds offrent une opportunité d’investir dans le soja, maïs, blé, huile de soja, coton, sucre, café, bovins vivants et d’engraissement, cacao, porcs maigres, à l’huile de canola et à la farine de soja. Par conséquent, en investissant dans ce produit, les petits investisseurs auront une large opportunité aux opérations agricoles traditionnelles. Ceci, à son tour, peut être utilisé par l’investisseur pour se tenir au courant des pratiques agricoles traditionnelles, ainsi que pour générer un retour sur investissement intéressant au fil du temps.

Les petits investisseurs peuvent également utiliser une variété de billets négociés en bourse (ETN) pour investir dans des types spécifiques d’exploitations agricoles traditionnelles. Par exemple, l’iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return (JJATF) fournit une opportunité d’investissement aux matières premières comme le soja, le sucre, le maïs, le blé, le coton et le café.

Quand il s’agit d’utiliser les FNB et ETN en tant qu’options d’investissement liées à des terres et à l’agriculture, les investisseurs doivent comprendre que beaucoup de ces types de produits utilisent des instruments dérivés tels que des contrats à terme pour générer une opportunité de marché. En conséquence, les investisseurs doivent effectuer une vérification approfondie sur ces types d’investissements pour bien comprendre leurs risques et leurs avantages potentiels. Néanmoins, l’utilisation des FNB et des ETN est susceptible de présenter la meilleure opportunité pour s’engager dans des opérations agricoles traditionnelles à grande échelle.

Opportunités d’investissement dans les petites exploitations agricoles

Pour que les petits investisseurs apprécient vraiment le sens plus traditionnel de la propriété foncière, les meilleures options sont peut-être les exploitations forestières,les jardins potagers, les terres de développement minier, les vignobles, les vergers et les terrains de loisirs. Ces types d’activités agricoles sont beaucoup plus attrayants pour les petits investisseurs: l’échelle de l’achat de terres peut être adaptée pour répondre aux contraintes de capital de l’investisseur; les opérations ont le potentiel de générer un flux de revenus continu, et les investisseurs peuvent profiter de la terre pendant qu’elle est utilisée.

Ceci dit, une multitude de FNB et d’ETN sont également directement liés à ces types d’activités agricoles. Par conséquent, les petits investisseurs voudront peut-être envisager d’investir dans ce domaine s’ils décident que la gestion d’une exploitation agricole à petite échelle nécessite trop de temps et de ressources.

Le FNB Invesco MSCI Global Timber (CUT) est conçu pour suivre la performance des entreprises forestières du monde entier et comprend des participations dans des entreprises qui possèdent ou louent des terres forestières et récoltent le bois à des fins commerciales et vendent des produits à base de bois.

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Les problèmes avec les investissements fonciers

Les problèmes avec les investissements fonciers
Terrain typique québécois 😉

Une fois que la décision d’acheter des terres premières a été prise en tant qu’investissement ou pour le développement, les investisseurs doivent comprendre de nombreuses questions relatives aux légalités associées à l’utilisation de parcelles de propriété spécifiques.

Par exemple, les restrictions d’utilisation des terres peuvent réduire la manière dont le terrain peut être utilisé par le propriétaire, les servitudes foncières peuvent accorder l’accès à une partie de la propriété à une partie non liée, et la cession de droits miniers peut accorder à une partie non liée le l’autorisation d’extraire et de vendre des minéraux pour un gain financier.

De plus, les droits riverains et littoraux peuvent stipuler l’accès du propriétaire aux voies navigables adjacentes, et la configuration du terrain peut dicter s’il se trouve dans une plaine inondable, ce qui aurait un impact considérable sur la manière dont le terrain pourrait être utilisé.

Heureusement, les acheteurs potentiels de terres peuvent obtenir des réponses à ces questions en examinant la spécification juridique d’une parcelle de terrain, qui se trouve dans un document appelé “acte foncier”. Ce type de document est généralement accessible au public via Internet, ou il peut être obtenu à l’ancienne, en visitant la division des registres fonciers et des actes du bureau du greffier du comté ou de la ville en question.

Outre les questions juridiques, les petits investisseurs devraient envisager l’accès du terrain aux services publics de base tels que l’électricité ou les télécommunications. Les investisseurs devraient également examiner l’obligation annuelle de taxe foncière du terrain, évaluer le potentiel d’infractions par intrusion et analyser l’éloignement du terrain du propriétaire foncier, ainsi que de la communauté la plus proche.

Tous ces problèmes sont importants, car le manque de services publics peut grandement entraver la capacité d’utiliser la terre, l’éloignement de la terre peut avoir une incidence sur les possibilités d’un propriétaire foncier de profiter de la propriété et les impôts fonciers peuvent avoir une incidence sur les finances du propriétaire foncier. En gardant ces problèmes à l’esprit, les futurs propriétaires fonciers devraient entreprendre une évaluation complète avant de décider d’acheter un terrain.

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Aperçu général de l’évaluation foncière

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Les investisseurs qui envisagent un achat de terres brutes doivent se rendre compte qu’ils s’engagent dans un investissement purement spéculatif. En effet, les terrains non aménagés ne génèrent aucun revenu et, par conséquent, tout retour sur investissement devra provenir du gain en capital potentiel qui peut être obtenu une fois le terrain vendu. Dans cette optique, le coût de l’endettement d’un prêt immobilier agricole peut être utilisé pour aider à mener une analyse préliminaire des investissements.

Du point de vue de l’investissement pur et dur, la terre brute a un retour sur investissement très peu attrayant, en particulier si l’on considère la durée pendant laquelle les investisseurs doivent généralement posséder des terres pour générer un retour sur investissement. De plus, les taux d’intérêt des prêts pour terres agricoles peuvent augmenter à l’avenir, ce qui signifie que le taux d’équilibre des futurs achats de terres augmentera également.

Si le coût de la dette pour un prêt immobilier agricole ne dissuade pas les petits investisseurs de vouloir acheter des terres à titre d’investissement spéculatif, et qu’ils croient vraiment qu’ils peuvent créer une petite exploitation agricole qui répondra à leurs besoins en capital, à leurs revenus et à leurs contraintes de temps, de nombreux rapports d’évaluation sont facilement disponibles. Ces rapports peuvent être obtenus auprès des départements agricoles des universités publiques d’État pour aider à évaluer la faisabilité de la création d’une petite entreprise agricole. Par conséquent, les petits investisseurs qui souhaitent créer une ferme forestière, une ferme maraîchère, un vignoble ou un verger devraient être en mesure de trouver une analyse complète et opportune qui explique comment établir ces types d’opérations, la quantité de travail qu’ils impliquent probablement, le capital les dépenses nécessaires, le temps nécessaire pour recevoir un retour sur investissement et le retour probable sur investissement que la petite exploitation agricole réalisera au fil du temps.

Enfin, et c’est peut-être le plus important, les investisseurs doivent comprendre qu’investir dans la terre pour exploiter une petite entreprise agricole est probablement le type d’entreprise le plus difficile et le plus risqué qui puisse être entrepris. En effet, en plus du risque associé à toutes les activités commerciales, les exploitations agricoles assument une multitude de risques auxquels les entreprises non agricoles n’ont pas à faire face. Les exemples sont la menace d’une variété de maladies des cultures, le potentiel d’infestations de parasites, un environnement climatique en constante évolution et des prix de marché instables. Pour ces raisons, additionnées au fait que l’exploitation d’une petite entreprise agricole nécessite une importante quantité de force physique, d’endurance et une très forte éthique de travail, la grande majorité des investisseurs ne seront probablement pas en mesure de gérer toutes les demandes agricoles sur une base durable.

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Conclusion

L’achat de terres brutes est un investissement très risqué car il ne générera aucun revenu et peut ne pas générer de gain en capital lorsque la propriété est vendue. De plus, utiliser un prêt immobilier agricole pour acheter des terres est très risqué.

En gardant ces points à l’esprit, il est recommandé que la plupart des petits investisseurs désireux de posséder des terres ou d’exploiter une petite entreprise agricole utilisent la grande variété de FNB et d’ETN qui sont maintenant mis à la disposition des petits investisseurs qui n’étaient autrefois disponibles que pour les fonds spéculatifs. En utilisant ces types de produits d’investissement, les investisseurs devraient être en mesure de satisfaire leur désir d’activités récréatives liées à la terre tout en générant un retour sur investissement raisonnable au fil du temps.

*Article par un partenaire d’affaires

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