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Guide immobilier: 5 façons simples d’investir dans l’immobilier

    Guide immobilier: 5 façons simples d'investir dans l'immobilier

    Acheter et posséder un bien immobilier est une stratégie d’investissement qui peut être à la fois satisfaisante et lucrative. Contrairement aux investisseurs en obligations et en actions, les futurs propriétaires immobiliers peuvent utiliser l’effet de levier de l’hypothèque et des prêts pour acheter une propriété en payant une partie du coût total à l’avance, puis en remboursant le solde, plus les intérêts, au fil du temps.

    Alors qu’une hypothèque traditionnelle nécessite généralement une mise de fonds (downpayment) de 20% à 25%, dans certains cas, une mise de fonds de 5% est tout ce qu’il faut pour acheter une propriété entière. Cette capacité à contrôler l’actif au moment de la signature des papiers encourage aussi bien les investisseurs à court terme que les propriétaires, qui peuvent à leur tour contracter une deuxième hypothèque sur leurs maisons afin de verser des mises de fonds sur des propriétés supplémentaires. Voici cinq moyens clés pour les investisseurs de gagner de l’argent sur l’immobilier.

    À lire: Investir dans l’immobilier ou les actions (ou les deux)?

    Sommaire

    • Les propriétaires immobiliers peuvent acheter une propriété en utilisant l’effet de levier des prêts, en payant une partie de son coût total à l’avance, puis en remboursant le solde au fil du temps.
    • Les fiducies de placement immobilier (FPI/REIT) sont essentiellement des actions versant des dividendes.
    • Les groupes d’investissement immobilier sont un moyen plus pratique de gagner de l’argent dans l’immobilier que simplement avoir une propriété locative.
    • L’un des principaux moyens par lesquels les investisseurs peuvent gagner de l’argent dans l’immobilier est de devenir propriétaire d’un immeuble locatif.
    • Les investisseurs à court terme, qui achètent des biens immobiliers sous-évalués, les réparent et les vendent, peuvent également gagner un revenu.

    1. Propriétés locatives: le rêve américain

    Posséder des propriétés locatives peut être une excellente opportunité pour les personnes ayant des compétences en bricolage et en rénovation, et qui ont la patience de gérer les locataires. Cependant, cette stratégie nécessite des capitaux substantiels pour financer les coûts d’entretien initiaux et couvrir les mois sans rentrée de loyer.

    Avantages des propriétés locatives:

    • Fournit un revenu régulier et les propriétés peuvent gagner en valeur dans le temps
    • Maximise le capital grâce à l’effet de levier
    • Nombreuses dépenses associées déductibles d’impôt

    Inconvénients des propriétés locatives:

    • Il peut être ennuyant de gérer les locataires
    • Dommages potentiels causés par les locataires
    • Un appartement vide = pas de revenu de loyer

    Ce graphique de House Price Index par Teranet et Banque Nationale montre l’index de la croissance des prix de vente moyens des propriétés à Montréal entre les années 1990 et 2020 (les données les plus récentes disponibles). Règle générale, nous pouvons voir que les prix ont toujours monté historiquement.

    statistiques immobiliers

    Bien sûr, le ralentissement le plus important du marché immobilier avant la pandémie COVID-19 a coïncidé avec la crise de 2008.

    À lire: Toutes les différentes façons d’investir dans l’immobilier

    2. Fiducies de placement immobilier (FPI/REIT)

    Une fiducie de placement immobilier (FPI) est préférable pour les investisseurs qui souhaitent se diversifier dans l’immobilier sans devoir effectuer de transaction immobilière traditionnelle.

    Une FPI est créée lorsqu’une société (ou une fiducie) utilise l’argent des investisseurs pour acheter et exploiter des immeubles à revenus. Les FPI/REIT sont achetées et vendues sur les principales bourses, comme toute autre action.

    Une société doit verser 90% de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes afin de conserver son statut de FPI. De cette façon, les FPI évitent de payer l’impôt sur les sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices et devrait ensuite décider de distribuer ou non ses bénéfices après impôt sous forme de dividendes.

    À l’instar des actions ordinaires versant des dividendes, les FPI sont un investissement solide pour les investisseurs boursiers qui souhaitent un revenu régulier. Par rapport aux types d’investissement immobilier susmentionnés, les FPI permettent aux investisseurs d’entrer dans des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, qui ne sont généralement pas réalisables pour les investisseurs individuels.

    Plus important encore, les FPI sont très liquides parce qu’elles sont négociées en bourse. En d’autres termes, vous n’aurez pas besoin d’un agent immobilier et d’un transfert de titre pour vous aider à encaisser votre investissement. En pratique, les REIT sont une version plus formalisée d’un groupe d’investissement immobilier.

    Enfin, en ce qui concerne les FPI, les investisseurs devraient faire la distinction entre les FPI qui possèdent des immeubles et les FPI hypothécaires qui fournissent du financement pour l’immobilier et se mêlent aux titres adossés à des créances hypothécaires. Les deux offrent une exposition à l’immobilier, mais la nature de l’exposition est différente. Une FPI par actions est plus traditionnelle, en ce qu’elle représente la propriété d’un bien immobilier, tandis que les FPI hypothécaires se concentrent sur les revenus du financement hypothécaire de l’immobilier.

    Avantages des fiducies de placement immobilier:

    • Actions avec des dividendes mensuelles
    • Les actifs de base des FPI sont généralement des contrats de location à long terme générateurs de liquidités

    Les inconvénients des fiducies de placement immobilier:

    • L’effet de levier associé à l’immobilier locatif traditionnel ne s’applique pas

    À lire: Comment investir dans des terrains au Québec?

    3. Le “house flipping” (investissement à court terme)

    house flipping investissement immobilier court terme

    Le house flipping est destiné aux personnes ayant une expérience significative dans l’évaluation, le marketing et la rénovation de biens immobiliers. Cela nécessite des capitaux et la capacité d’effectuer ou de superviser les réparations au besoin.

    C’est le côté plus «entrepreneurial» de l’investissement immobilier. Exemple: les flippers immobiliers cherchent souvent à vendre avec profit les propriétés sous-évaluées qu’ils achètent en moins de 5-6 mois.

    Les investisseurs qui sont incapables de vendre rapidement une propriété peuvent se retrouver en difficulté parce qu’elles ne conservent généralement pas suffisamment de liquidités non engagées pour payer l’hypothèque sur une propriété à long terme. Cela peut conduire à des pertes continues et globales.

    Il existe un autre type d’investisseur à court terme qui gagne de l’argent en achetant des propriétés à des prix raisonnables et en ajoutant de la valeur en les rénovant. Cela peut être un investissement à plus long terme, où les investisseurs ne peuvent se permettre d’acquérir qu’une ou deux propriétés à la fois.

    Avantages du “house flipping“:

    • Mobilise le capital pendant une période plus courte
    • Peut offrir des rendements rapides

    Inconvénients du “house flipping“:

    • Nécessite une connaissance approfondie du marché
    • Les marchés en vogue peuvent perdre de la valeur de manière inattendue

    4. Groupes d’investissement immobilier (REIG)

    Les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont idéaux pour les personnes qui souhaitent posséder un bien immobilier locatif sans les tracas qui vont avec. Investir dans les REIG nécessite un certain capital et un accès au financement.

    Les REIG sont comme de petits fonds communs de placement qui investissent dans des propriétés locatives. Dans un groupe d’investissement immobilier typique, une entreprise achète ou construit un ensemble d’immeubles d’appartements, puis permet aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de l’entreprise, rejoignant ainsi le groupe.

    Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonome, mais la société qui gère le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupe de l’entretien, publie les offres d’emploi et interroge les locataires. En échange de la réalisation de ces tâches de gestion, l’entreprise prend un pourcentage du loyer mensuel.

    Un bail de groupe d’investissement immobilier standard est au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les périodes sans locataire ou loyer. Donc, vous percevrez des revenus même si votre logement est vide. Tant que le taux d’inoccupation des unités mises en commun ne grimpe pas trop, il devrait y en avoir suffisamment pour couvrir les coûts.

    Avantages des groupes d’investissement immobilier:

    • Plus tranquille que de posséder des locations
    • Fournit un revenu et une appréciation au fil du temps

    Inconvénients des groupes d’investissement immobilier:

    • Risques de mois sans locataires
    • Frais similaires à ceux des fonds communs de placement
    • Activité sensible aux gestionnaires peu scrupuleux

    À lire: Comment investir dans l’agriculture au Québec (sans être propriétaire d’une ferme)?

    5. Plateformes immobilières en ligne

    Plateformes immobilières en ligne pour investir en immobilier

    Les plateformes d’investissement immobilier sont destinées à ceux qui souhaitent s’associer à d’autres pour investir dans une plus grande transaction commerciale ou résidentielle. L’investissement se fait via des plateformes immobilières en ligne, également connues sous le nom de crowdfunding immobilier. Cela nécessite toujours un investissement en capital, bien que moins que ce qui est nécessaire pour acheter des propriétés purement et simplement. Dans certains cas, vous pouvez diversifier vos investissements avec peu d’argent.

    Avantages des plateformes immobilières en ligne:

    • Peuvent investir dans des projets uniques ou un portefeuille de projets
    • Diversification géographique

    Inconvénients des plateformes immobilières en ligne:

    • A tendance à être illiquide avec des périodes de blocage
    • Frais de gestion

    Conclusion

    Que les investisseurs immobiliers utilisent leurs propriétés pour générer des revenus locatifs ou pour attendre leur heure jusqu’à ce que l’opportunité de vente parfaite se présente, il est possible de construire un programme d’investissement solide en payant une partie relativement petite de la valeur totale d’une propriété à l’avance.

    Et comme pour tout investissement, il y a des bénéfices et un potentiel dans l’immobilier, que le marché global soit à la hausse ou à la baisse.

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